Plan ogólny Gminy Zamość unieważniony. Projekt umowy przewidywał 10-procentową karę dla wykonawcy. Czy Gmina skorzysta z tych zapisów?

Unieważnienie planu ogólnego Gminy Zamość przez Wojewodę Lubelskiego otwiera kolejne pytania – tym razem dotyczące zamówienia publicznego, kosztów przygotowania dokumentu oraz odpowiedzialności wykonawcy. Analiza dokumentacji przetargowej z 2024 r. ujawnia, że Gmina przewidziała możliwość stwierdzenia nieważności uchwały i zabezpieczyła się na taką okoliczność odpowiednimi postanowieniami w projekcie umowy. Jedno z nich przewidywało karę w wysokości 10% wynagrodzenia wykonawcy. Czy takie postanowienie znalazło się w podpisanej umowie i czy Gmina zamierza z niego skorzystać?

Wojewoda unieważnił plan. Wracamy do sprawy

W artykule z 3 października 2026 r. zatytułowanym „Plan ogólny unieważniony, a w piśmie do WSA kolejna pomyłka. Kto weryfikuje dokumenty Rady Gminy Zamość?” informowaliśmy o rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Lubelskiego z 29 września 2026 r.

Organ nadzoru stwierdził nieważność całej uchwały Nr XXVIII/269/26 Rady Gminy Zamość z 26 sierpnia 2026 r. w sprawie uchwalenia planu ogólnego.

Przyczyną było nieprawidłowe wyznaczenie dwóch obszarów uzupełnienia zabudowy na trzech działkach w miejscowości Zawada. Wojewoda uznał, że doszło do istotnego naruszenia zasad sporządzania planu ogólnego.

W poprzednim materiale zwracaliśmy również uwagę na wypowiedź Wójta Ryszarda Gliwińskiego, który podczas sesji 30 września określał zastrzeżenia jako „uwagi techniczne” i mówił o przekroczeniu przez urbanistów dopuszczalnych granic rozszerzenia obszarów zabudowy.

Teraz wracamy do sprawy z innej strony. Sprawdziliśmy dokumentację zamówienia publicznego, na podstawie którego Gmina Zamość zleciła opracowanie planu ogólnego.

Zamówienie z 2024 roku. Gmina przewidziała ryzyko unieważnienia planu

21 maja 2024 r. Gmina Zamość opublikowała ogłoszenie o zamówieniu na opracowanie projektu planu ogólnego. Postępowanie prowadzono pod numerem RI.271.23.2024.

Przedmiotem zamówienia było przygotowanie dokumentacji planistycznej dla obszaru 19 626 hektarów oraz udział wykonawcy w czynnościach związanych ze sporządzeniem i uchwaleniem planu.

Dokumentacja przetargowa obejmowała specyfikację warunków zamówienia (SWZ) oraz projekt umowy określający między innymi obowiązki wykonawcy, terminy realizacji, zasady odbioru opracowania, odpowiedzialność za wady i kary umowne.

Na szczególną uwagę zasługuje § 8 ust. 1 pkt 4 projektu umowy.

Zgodnie z tym postanowieniem wykonawca miał zapłacić Gminie karę:

„w razie stwierdzenia przez Wojewodę niezgodności treści uchwały Rady Gminy wraz z załącznikami oraz treści dokumentacji prac planistycznych z przepisami prawa, skutkującej stwierdzeniem nieważności uchwały w całości – w wysokości 10% wynagrodzenia umownego”.

To istotny zapis w świetle wydarzeń z 29 września 2026 r.

Wojewoda Lubelski stwierdził bowiem nieważność całej uchwały dotyczącej planu ogólnego, wskazując na naruszenie przepisów regulujących sposób wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy.

Powstaje więc pytanie, czy postanowienie przewidujące karę 10% znalazło się również w ostatecznie podpisanej umowie i czy w obecnej sytuacji istnieją podstawy do jej naliczenia.

Należy podkreślić, że analizowany dokument jest projektem umowy. Samo stwierdzenie nieważności uchwały nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności wykonawcy ani o możliwości skutecznego dochodzenia kary.

Nie tylko kara. Wykonawca miał również usuwać wady bez dodatkowego wynagrodzenia

Projekt umowy zawierał także postanowienia dotyczące usuwania nieprawidłowości ujawnionych podczas kontroli nadzorczej.

W § 2 ust. 2 pkt 27 przewidziano obowiązek udziału wykonawcy w czynnościach niezbędnych do doprowadzenia projektu planu ogólnego do zgodności z prawem w przypadku stwierdzenia nieważności uchwały przez Wojewodę.

Jeszcze bardziej szczegółowy jest pkt 28 lit. c, który przewiduje:

„uzupełnienia i/lub usunięcia wskazanych uchybień, albo ponownego, nieodpłatnego wykonania przedmiotu zamówienia w zakresie niezbędnym do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości”.

Odrębne postanowienia dotyczące rękojmi znalazły się w § 6 projektu umowy.

Przewidziano tam czteroletni okres rękojmi, liczony od podpisania protokołu odbioru końcowego, oraz obowiązek bezpłatnego usuwania wad i nieprawidłowości.

Co szczególnie ważne, § 6 ust. 7 stanowi:

„W okresie rękojmi Zamawiający nie ponosi jakichkolwiek kosztów związanych z usunięciem wad i nieprawidłowości”.

Oznacza to, że dokumentacja przetargowa przewidywała nie tylko sankcję finansową za określone naruszenia, lecz również mechanizm umożliwiający Gminie żądanie poprawienia wadliwego opracowania bez ponoszenia dodatkowych kosztów – w granicach odpowiedzialności wykonawcy.

Czternaście dni na zlecenie czynności wykonawcy

Kolejne postanowienie zasługuje na szczególną uwagę.

W § 6 ust. 4 projektu umowy przewidziano, że zamawiający zleci wykonawcy czynności związane z rękojmią nie później niż w terminie 14 dni od uzyskania informacji o ich zaistnieniu lub konieczności wykonania.

Rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody zostało wydane 29 września 2026 r. Jeżeli Gmina otrzymała informację o konieczności podjęcia odpowiednich czynności tego samego dnia, czternastodniowy termin liczony od następnego dnia upływałby 13 października.

Nie wiadomo jednak, kiedy rozstrzygnięcie zostało doręczone Gminie, czy analogiczny zapis znalazł się w podpisanej umowie ani czy wykonawca został już wezwany do usunięcia wad.

Przekroczenie wskazanego terminu nie oznacza też automatycznej utraty roszczeń przez Gminę.

Są to okoliczności, które wymagają ustalenia na podstawie dokumentów.

Kto kontrolował i akceptował rozwiązania planistyczne?

Dokumentacja zamówienia pokazuje również, że wykonawca nie miał przygotowywać projektu planu bez udziału zamawiającego.

W § 2 ust. 2 pkt 6 projektu umowy przewidziano obowiązek prowadzenia konsultacji z Gminą na każdym etapie realizacji zamówienia oraz uzyskiwania akceptacji przyjętych rozwiązań po zakończeniu poszczególnych etapów prac planistycznych.

Z kolei pkt 32 przewidywał prawo Gminy do oceny, korekty i akceptacji proponowanych rozwiązań.

Wykonawca miał również przedstawiać projekt planu radnym podczas posiedzeń komisji stałych Rady Gminy Zamość.

W kontekście rozstrzygnięcia Wojewody dotyczącego działek w Zawadzie pojawiają się zatem kolejne pytania.

Czy Gmina akceptowała rozwiązania dotyczące obszarów uzupełnienia zabudowy? Jakie materiały przedstawiano do zatwierdzenia? Czy podczas prac zgłaszano wątpliwości dotyczące danych ewidencyjnych gruntów? Czy radnym przedstawiono szczegółowe zasady wyznaczania tych obszarów?

Nie oznacza to automatycznie, że Gmina odpowiada za błędy projektanta. Pokazuje jednak, że ustalenie przyczyn nieprawidłowości wymaga zbadania całego procesu przygotowania i zatwierdzania dokumentacji, a nie tylko końcowego opracowania.

W projekcie umowy również błędy i niespójności

Analiza projektu umowy ujawniła także uchybienia niezwiązane bezpośrednio z unieważnieniem planu.

Przykładowo w § 10, dotyczącym obowiązku zatrudnienia pracowników, znalazło się odwołanie do „robót budowlanych” oraz usług związanych z opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tymczasem zamówienie dotyczyło opracowania planu ogólnego, a nie robót budowlanych ani miejscowego planu.

W tym samym paragrafie przewidziano sankcję za naruszenie obowiązku zatrudnienia, odsyłając do § 12 umowy. Problem polega na tym, że § 12 dotyczy porozumiewania się stron, a nie kar umownych.

W § 9 projektu umowy występują również nieprawidłowe odesłania i powtórzone postanowienia.

Błędy te nie dowodzą, że były przyczyną nieważności planu ogólnego. Wskazują jednak na niedokładności w przygotowaniu dokumentacji zamówienia, która dotyczyła jednego z najważniejszych dokumentów planistycznych Gminy.

Ile kosztowało opracowanie planu i kto poniesie koszty poprawek?

Projekt umowy przewidywał wynagrodzenie ryczałtowe wypłacane w czterech ratach: 30%, 20%, 20% i 30% wartości zamówienia.

Ostateczna wysokość wynagrodzenia, terminy płatności i przebieg odbiorów wymagają weryfikacji na podstawie podpisanej umowy oraz dokumentacji finansowej.

Znaczenie ma również fakt, że w dokumentacji przetargowej wskazano planowane dofinansowanie zamówienia ze środków Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności.

Nie można na tej podstawie przesądzać, że Gmina otrzymała środki ani że nieważność planu spowoduje konieczność ich zwrotu.

Mieszkańcy powinni jednak wiedzieć, ile kosztowało przygotowanie planu, czy wykonawcy wypłacono całe wynagrodzenie oraz czy usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości będzie wiązało się z dodatkowymi wydatkami z budżetu Gminy.

Dokumenty pozwolą ustalić, jakie uprawnienia przysługują Gminie

Kluczowe znaczenie ma obecnie porównanie projektu umowy z dokumentem ostatecznie podpisanym przez Gminę Zamość i wykonawcę.

Należy ustalić, czy zachowano postanowienia dotyczące kary 10%, obowiązku nieodpłatnego usuwania wad oraz odpowiedzialności w okresie rękojmi. Istotne będą również ewentualne aneksy, protokoły odbioru i korespondencja prowadzona po rozstrzygnięciu Wojewody.

Dopiero te dokumenty pozwolą ocenić, czy istnieją podstawy do dochodzenia kary umownej i jakie działania podjęto w celu usunięcia nieprawidłowości.

Unieważnienie planu ogólnego to nie tylko problem prawny i planistyczny. To również sprawa wydatkowania środków publicznych oraz sposobu egzekwowania postanowień umowy zawartej na przygotowanie dokumentu.

Gmina Zamość przewidziała w projekcie umowy określone mechanizmy ochrony swoich interesów. Teraz zasadnicze pytanie brzmi: czy znalazły się one w podpisanej umowie i czy zostały wykorzystane po stwierdzeniu nieważności planu?

Do tych zagadnień powrócimy po uzyskaniu dokumentów i wyjaśnień.

Źródła: Ogłoszenie o zamówieniu nr 2024/BZP 00333228/01 z 21 maja 2024 r.; SWZ i projekt umowy dla postępowania RI.271.23.2024; rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Lubelskiego IF-II.4131.55.2026 z 29 września 2026 r.; wcześniejsza publikacja portalu „Wokół Zamościa” z 3 października 2026 r.