25 sierpnia 2026 r., dzień przed XXVIII sesją Rady Gminy Zamość, na oficjalnej stronie internetowej Gminy opublikowano obszerną odpowiedź Wójta dotyczącą planu ogólnego. Punktem wyjścia było pytanie mieszkanki z 19 sierpnia, która zwróciła się o ponowne przeanalizowanie ustaleń projektu i dopuszczenie możliwości podziału oraz zabudowy całej, liczącej 24 ary działki.
Termin publikacji ma w tej sprawie znaczenie. Już następnego dnia – 26 sierpnia – odbywała się XXVIII sesja Rady Gminy Zamość, a w jej porządku znalazł się projekt uchwały w sprawie uchwalenia planu ogólnego.
Sama odpowiedź Wójta nie ograniczała się przy tym do wyjaśnienia sytuacji konkretnej nieruchomości. Była obszernym stanowiskiem dotyczącym całej reformy planowania przestrzennego, jej skutków dla Gminy Zamość oraz decyzji, którą następnego dnia mieli podjąć radni.
Przeanalizowaliśmy, gdzie Wójt przedstawia argumenty znajdujące podstawę w obowiązujących przepisach, gdzie stosuje uproszczenia wymagające dodatkowego udokumentowania, a gdzie kończy się informacja prawna i zaczyna polityczna ocena reformy.
Mieszkanka pyta o swoją działkę
Pytanie pochodziło z 19 sierpnia 2026 r. Mieszkanka zwróciła się do Wójta o ponowne przeanalizowanie ustaleń projektu planu ogólnego oraz objęcie możliwością zabudowy całej powierzchni jej działki.
Odpowiedź została opublikowana na stronie Gminy sześć dni później – 25 sierpnia.
Wójt już na początku rozszerzył jednak problem poza indywidualną sprawę. Poinformował o innych podobnych wiadomościach kierowanych do niego i Przewodniczącego Rady Gminy oraz wskazał na „wyjątkowo trudną sytuację”, w której znalazły się organy gminy.
Następnie odniósł się bezpośrednio do głosowania zaplanowanego na kolejny dzień, informując, że 26 sierpnia radni zdecydują o przyjęciu lub odrzuceniu projektu planu ogólnego.
Odpowiedź na indywidualne pytanie mieszkanki stała się więc jednocześnie publicznym stanowiskiem Wójta przedstawionym bezpośrednio przed rozstrzygnięciem Rady Gminy.
W wielu kwestiach Wójt ma argumenty prawne
Podstawowa część wyjaśnień dotyczących samej reformy znajduje oparcie w przepisach.
Reforma systemu planowania przestrzennego wprowadziła plan ogólny gminy jako nowy akt planowania przestrzennego mający rangę aktu prawa miejscowego. Nowe przepisy wprowadziły także mechanizmy dotyczące zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową i chłonności terenów.
Wójt ma więc podstawy, gdy wskazuje, że swoboda gminy przy wyznaczaniu kolejnych terenów mieszkaniowych została ograniczona przepisami.
Ustawa nakazuje bowiem uwzględniać relację pomiędzy zapotrzebowaniem na nową zabudowę mieszkaniową a chłonnością terenów. W określonych ustawą okolicznościach może to rzeczywiście uniemożliwiać wyznaczanie kolejnych stref mieszkaniowych.
Nie oznacza to jednak, że każda konkretna granica strefy na każdej działce wynika automatycznie i bezpośrednio z ustawy.
67 055 mieszkańców – liczba kluczowa dla argumentacji
Wójt podaje, że według obliczeń wykonanych przez urbanistów na terenach uwzględnianych w analizie może zamieszkać 67 055 osób. Dla porównania wskazuje 23 927 mieszkańców zameldowanych w Gminie na koniec 2025 r.
Na tej podstawie formułuje bardzo istotny wniosek: urbaniści nie mogli wyznaczyć w Gminie nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową.
Jeżeli liczba 67 055 osób i pozostałe elementy bilansu zostały prawidłowo obliczone według obowiązującej metodologii, mogą stanowić istotny argument wyjaśniający ograniczenia, z którymi zetknęła się Gmina.
Problem polega na tym, że z samej opublikowanej odpowiedzi mieszkaniec nie dowie się, jak dokładnie uzyskano tę wartość i w jaki sposób przełożyła się ona na granice konkretnych stref planistycznych.
Stwierdzenie „urbaniści nie mogli” ma charakter kategoryczny. Jego pełna weryfikacja wymaga więc sięgnięcia do dokumentacji: danych wejściowych, obliczeń zapotrzebowania, obliczeń chłonności i sposobu zastosowania ustawowych limitów.
Czy wszystko rzeczywiście narzucił algorytm?
Wójt wskazuje również, że określenie obszarów uzupełnienia zabudowy wynikało z „narzuconych odgórnie algorytmów i wzorów”.
To tylko część obrazu.
Przepisy rzeczywiście szczegółowo określają sposób wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy. Nie pozostawiają gminom pełnej swobody.
Jednocześnie regulacje dotyczące OUZ przewidują możliwość ich modyfikowania w określonych granicach. Przepisy dopuszczają m.in. ograniczanie wyznaczonego obszaru z uwzględnieniem lokalnych uwarunkowań i polityki przestrzennej gminy, a także – w ustawowo określonych ramach – rozszerzanie jego granic.
Nie można więc sprowadzać całego procesu do działania automatycznego algorytmu, na którego rezultat Gmina nie miała żadnego wpływu.
Czy to urbaniści rozpatrywali wnioski mieszkańców?
W odpowiedzi pojawia się jeszcze jeden charakterystyczny element.
Wójt informuje, że „urbaniści pozytywnie rozpatrzyli” niecałe 6 proc. wniosków, 30 proc. uwzględnili częściowo, a 64 proc. negatywnie. Podobnie opisuje uwagi składane podczas konsultacji.
Takie sformułowanie może sugerować mieszkańcom, że to projektanci samodzielnie decydowali o uwzględnianiu albo nieuwzględnianiu ich postulatów.
Tymczasem urbanista jest specjalistą opracowującym projekt, ale ustawową procedurę sporządzania planu prowadzi organ wykonawczy gminy. To Wójt odpowiada za przeprowadzenie przewidzianych prawem etapów procedury i ostatecznie przedkłada projekt Radzie Gminy.
Dlatego sprowadzenie odpowiedzialności za sposób potraktowania wniosków i uwag wyłącznie do „urbanistów” nie przedstawia całego mechanizmu sporządzania planu.
Czy dzień przed sesją rzeczywiście nie można było już nic zmienić?
Szczególnego znaczenia nabiera końcowa informacja przekazana mieszkance:
„Na tym etapie prac nad projektem PLANU nie ma już możliwości rozpatrywania żadnych wniosków i uwag”.
Jeżeli Wójt miał na myśli zakończenie formalnego etapu konsultacji społecznych, takie stwierdzenie ma podstawę – konsultacje projektu Gmina prowadziła od 12 czerwca do 10 lipca 2026 r.
Nie oznaczało to jednak, że 25 sierpnia projekt był prawnie niezmienialny.
Ustawa przewiduje sytuację, w której Rada Gminy stwierdzi konieczność dokonania zmian w przedstawionym jej projekcie planu ogólnego, również w wyniku uwzględnienia uwag lub wniosków do projektu. W takim przypadku odpowiednie czynności procedury są ponawiane w niezbędnym zakresie.
Z punktu widzenia mieszkańca precyzyjniejsza informacja brzmiałaby więc: zakończył się formalny termin składania uwag w ramach konsultacji, ale nie oznacza to, że przedstawiony Radzie projekt nie może już zostać zmieniony.
Ta różnica była szczególnie istotna właśnie 25 sierpnia – dzień przed sesją, podczas której projektem mieli zająć się radni.
„Przyjąć albo odrzucić” – czy tylko takie możliwości mieli radni?
Wójt już na początku publicznej odpowiedzi wskazuje, że następnego dnia radni „w głosowaniu zdecydują o przyjęciu lub odrzuceniu projektu”.
Takie przedstawienie sprawy upraszcza ustawową sytuację.
Oczywiście ostatecznie uchwała może zostać przyjęta albo nie uzyskać wymaganej większości. Jednak przepisy dotyczące procedury planistycznej przewidują również sytuację, w której Rada stwierdza konieczność dokonania zmian w projekcie. Wówczas odpowiednie czynności procedury należy ponowić.
Nie była to więc wyłącznie sytuacja, w której radni musieli wybierać między zaakceptowaniem projektu w przedstawionym kształcie a definitywnym pozostawieniem go bez dalszych prac.
„Paraliż planowania przestrzennego”
W dalszej części odpowiedzi Wójt przedstawia konsekwencje nieuchwalenia planu i stwierdza:
„Paraliż planowania przestrzennego. Czy tak będzie lepiej?”
W tym miejscu wyraźnie zmienia się charakter wypowiedzi.
Przepisy rzeczywiście przewidywały poważne konsekwencje braku planu ogólnego po zakończeniu okresu przejściowego. Dotyczyło to przede wszystkim możliwości wydawania nowych decyzji o warunkach zabudowy oraz prowadzenia określonych procedur planistycznych.
Określenie tego jako „paraliżu planowania przestrzennego” nie jest jednak terminem ustawowym. Jest oceną Wójta dotyczącą skali i znaczenia konsekwencji prawnych.
Jeszcze wyraźniej ocenny charakter ma następujące bezpośrednio po nim pytanie: „Czy tak będzie lepiej?”.
Wójt ocenia również decyzje Parlamentu i „polityków”
W dalszej części tekstu granica pomiędzy informacją prawną a oceną polityczną staje się jeszcze wyraźniejsza.
Wójt stwierdza, że decyzje podjęte przez Parlament są „o 20–30 lat spóźnione”. Ocenia również, że uchwalenie planu w Gminie Zamość nie przyniesie skutków oczekiwanych przez polityków.
Pada także stwierdzenie, że efekty opracowania i uchwalenia planu ogólnego „ograniczają się więc do dużego społecznego zamieszania”, a sprawy gospodarcze pozostają w tle.
Odpowiedź kończy natomiast odniesienie do sytuacji, w której – zdaniem Wójta – organy samorządowe „postawili politycy”.
Nie są to informacje o treści obowiązującego prawa. To ocena reformy dokonana przez Wójta – jej zasadności, momentu wprowadzenia oraz przewidywanych skutków.
Wójt może publicznie przedstawiać własne stanowisko wobec reformy. Czytelnik powinien jednak móc wyraźnie odróżnić takie stanowisko od informacji o tym, co rzeczywiście nakazuje ustawa.
Odrębnym problemem jest rola dawnego studium
Wątpliwości wywołuje również fragment, w którym Wójt opisuje wygasające Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego jako dokument, który „wskazywał kierunki zagospodarowania do wydawania decyzji o warunkach zabudowy”.
Takie sformułowanie jest prawnie nieprecyzyjne.
Studium nie było aktem prawa miejscowego i nie stanowiło podstawy prawnej do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Pod tym względem właśnie nowy plan ogólny ma zupełnie inną pozycję prawną.
Mieszkańcom należało więc szczególnie precyzyjnie wyjaśnić różnicę pomiędzy dawnym studium a nowym planem ogólnym.
A co z działką, o którą rzeczywiście pytała mieszkanka?
Po bardzo szerokim omówieniu reformy Wójt wraca w końcu do konkretnej nieruchomości.
Informuje, że strefa „wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną” obejmuje około dwóch trzecich działki. Według Wójta jej dalsze wydłużenie ograniczał urbanistom brak sąsiadującej zabudowy.
Dalej czytamy, że w tej części miejscowości nie ma tzw. drugiej linii zabudowy, chociaż w przypadku tej działki „pewnie będzie to możliwe”, natomiast trzecia linia zabudowy jest „raczej niemożliwa”.
I właśnie tutaj brakuje najważniejszego elementu odpowiedzi na pytanie mieszkanki.
Nie wskazano konkretnego przepisu, parametru, obliczenia ani elementu dokumentacji planistycznej, który przesądzałby, że strefa mieszkaniowa musi zakończyć się właśnie w tym miejscu działki.
Sformułowania „pewnie będzie to możliwe” i „raczej niemożliwa” są ocenami. Nie wyjaśniają, czy granica strefy wynikała bezwzględnie z przepisów, czy była także rezultatem decyzji podjętych przy projektowaniu planu.
Odpowiedź prywatna stała się publicznym komunikatem przed głosowaniem
Chronologia wydarzeń ma tutaj szczególne znaczenie.
Mieszkanka napisała do Wójta 19 sierpnia. Odpowiedź została opublikowana na oficjalnej stronie Gminy 25 sierpnia. Następnego dnia, 26 sierpnia, Rada Gminy miała zająć się projektem uchwały w sprawie planu ogólnego.
Sama publikacja odpowiedzi w takim terminie nie oznacza naruszenia prawa.
Nie można jednak pomijać jej kontekstu.
Nie był to już wyłącznie e-mail skierowany do właścicielki konkretnej nieruchomości. Po opublikowaniu na oficjalnej stronie samorządu stał się komunikatem adresowanym do mieszkańców – i został udostępniony bezpośrednio przed posiedzeniem organu stanowiącego, który miał zdecydować o projekcie.
Dlatego szczególnego znaczenia nabiera sposób przedstawienia alternatyw.
Z jednej strony mieszkańcy otrzymali informacje o rzeczywistych ograniczeniach prawnych wynikających z reformy. Z drugiej – w tym samym komunikacie pojawiły się określenia „paraliż planowania przestrzennego”, pytanie „Czy tak będzie lepiej?”, ocena, że skutki uchwalenia planu są mniej negatywne niż jego odrzucenia, krytyka decyzji Parlamentu oraz odniesienia do „polityków”.
Co szczególnie istotne, Wójt napisał wprost, że w jego ocenie negatywne skutki społeczne uchwalenia planu są „znacznie mniejsze niż jego odrzucenia”.
To już nie jest wyłącznie informacja o obowiązującym prawie. Jest to publicznie przedstawiona ocena dwóch możliwych kierunków działania, opublikowana dzień przed sesją Rady Gminy.
Prawo czy polityka? Jedno nie powinno być przedstawiane jako drugie
Analiza odpowiedzi prowadzi do bardziej złożonego wniosku niż stwierdzenie, że Wójt miał rację albo jej nie miał.
W wielu miejscach miał argumenty wynikające bezpośrednio z reformy planowania przestrzennego. Ustawodawca rzeczywiście wprowadził istotne ograniczenia, nakazał obliczanie zapotrzebowania i chłonności oraz powiązał plan ogólny z możliwością wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Nie wszystko jednak zostało narzucone gminie automatycznie.
Szczególnego udokumentowania wymaga twierdzenie, że „urbaniści nie mogli” wyznaczyć kolejnych terenów mieszkaniowych oraz że w przypadku konkretnej działki nie było możliwości innego poprowadzenia granicy strefy.
Jeszcze czym innym są wypowiedzi o „paraliżu”, reformie spóźnionej o 20–30 lat, skutkach oczekiwanych przez „polityków” czy ocena, że przyjęcie projektu będzie społecznie mniej szkodliwe niż jego odrzucenie.
To stanowisko Wójta, a nie treść ustawy.
A ponieważ zostało opublikowane na oficjalnej stronie Gminy 25 sierpnia – dzień przed sesją, na której Rada Gminy miała zająć się projektem planu ogólnego – czytelnik powinien wyraźnie wiedzieć, gdzie kończy się informacja prawna, a zaczyna ocena organu wykonawczego.
Pozostaje również najważniejsze pytanie wynikające z pierwotnej wiadomości mieszkanki: czy objęcie strefą mieszkaniową tylko części jej działki było bezwzględną konsekwencją przepisów, czy również rezultatem konkretnych wyborów planistycznych dokonanych podczas opracowywania projektu?
Na to pytanie odpowiedzi należy szukać przede wszystkim w dokumentacji planistycznej – obliczeniach zapotrzebowania i chłonności, sposobie wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy oraz dokumentach uzasadniających przebieg stref planistycznych.
